2020年問題 | 不動産を最も高額で売却するなら「今」？

この記事をお読みの方の中で、「2020年問題」という言葉を聞いたことがあり、具体的にどういうことなのか知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。 2020年問題とは、東京オリンピックが開催する2020年を機に、今まで高騰したマンションの価格が一気に下落するのではないか、という問題です。 また、そのように2020年までは不動産の価格は上がり続けるという見方もある一方で、ブラジルオリンピックと同様にオリンピック前に価格が下がるという見解もあり、今後の価格の動向を見極めるのは難しいのが現状です。 そのような状況の中、不動産の売却を検討しているものの、価格の動向が分からず、売却のタイミングを悩まれている方もいらっしゃるでしょう。 そこで今回は、

• 東京の不動産市場の現状
• 不動産市場が抱えているリスク
• 高く売却したいなら「今」？不動産を売却するタイミング

などについて書いていきます。これから不動産の売却を検討されている方のご参考になれば幸いです。     目次 １、オリンピックまで東京の不動産価格が上昇すると言われる３つの理由 ２、2020年にマンションの価格が下落すると言われる要因は？ ３、高く売却するには！「2020年問題」を踏まえた売却計画とは？

１、オリンピックまで東京の不動産価格が上昇すると言われる３つの理由

アベノミクスの効果により、不動産の価格は2013年の後半から上昇し続けてきました。 今後も不動産価格が上昇すると言われています。その理由として、東京オリンピックの開催が注目を集めていますが、オリンピックの他に以下のような理由も挙げられます。

（１）外国人投資家の爆買い

東京オリンピック開催決定によって、日本国内の投資家だけではなく、海外の投資家からもかなり注目されるようになりました。

（２）相続税・贈与税などの節税対策として

平成27年1月1日に実施された相続税の改正により、非課税額が減少し、事実上の増税となりました。 その中で、相続税の課税額がそのまま評価される現金等と比較して、路線価で評価される不動産は、相続税の課税価格の評価がかなり低くなることから相続税対策となります。そのため相続税・贈与税対策として不動産を購入される方も増えました。 なお、不動産を相続した場合の相続税の仕組みや計算方法などについて詳しくは「不動産は相続税対策として有効？不動産の相続税の仕組みについて」を参考にしてみて下さい。

（３）金融緩和により個人投資家が増えた

金融緩和により、サラリーマンにとってこれまでハードルが高かった不動産投資ローンは、低金利で融資を受けられるようになりました。 そのため不動産の価格は高いものの、この低金利融資を利用して購入している方が多いようです。 実際、2016年初頭に発表された日銀のマイナス金利政策の影響を受けて、メガバンクの長期ローン金利も0.3～0.5％と低金利の状態が続いています。 なお、不動産投資ローンについて詳しくは「不動産投資ローンについて知っておくべき10個のこと」を参考にしてみて下さい。

２、2020年にマンションの価格が下落すると言われる要因は？

先ほどは2020年まで不動産価格が上昇する理由を挙げていきました。 一方で、2020年の東京オリンピック開催後にマンションの価格が下落すると言われている要因はなんでしょうか。 大きく以下のような要因が挙げられます。

（１）売却物件が一気に増えて価格が下落する可能性がある

今の不動産市場はどんどん価格が上昇しているので、引き続きオリンピックまで価格が上昇するのではないかと考え、売却を検討しているものの、様子見している方も少なくないでしょう。 同じように考えている方は多くいらっしゃいます。 そうすると2020年前後で売却物件が一気に増える可能性があり、不動産価格も一気に下がる可能性があります。 従って、不動産の売却を考えているのであれば、「今」売却する方が低リスクと言えます。今売ってキャッシュフローを確保することによって、暴落後に今よりランク上のマンションを買い直すのが賢い戦略ではないでしょうか。

（２）過剰な新築建設

地価の上昇、オリンピックの建設ラッシュの影響による建築資材の価格アップ、また人手不足による人件費の高騰から、新築不動産の価格も上昇しています。 しかし、右肩上がりで上昇し続けている中古マンションの価格と比較して、国土交通省が９月5日に発表した「不動産市場動向マンスリーレポート」によると、首都圏の7月の新築マンションの平均価格は前年同月より「5％」下落したことが分かります。 出典：国土交通省「不動産市場動向マンスリーレポート」 過剰な新築建設により、既に新築マンションの価格に影響が出ています。オリンピックをきっかけにさらに下落すると言われています。

（３）外国人住人とのトラブルにより不動産の資産価値が下がる可能性がある

東京オリンピックの開催決定後、オリンピックの競技場や選手村となる湾岸エリアを中心に、多くの外国人が東京の不動産を購入しました。 そして既に多くのマンションで、騒音やゴミ出しなどの問題による外国人住人のトラブルが発生しています。 また、休暇する際のホテル代わりでマンションを購入した富裕層の方も多くいます。日本に滞在する期間が短いため、管理費や積立修繕費を滞納しているという問題も多く発生しています。 積立修繕費の回収ができないと、本来やるべき点検や設備の交換などのマンションの修繕を計画通りに行うことができず、建物自体の資産価値が落ちてしまう可能性があります。

（４）住民の高齢化によりマンションの管理が機能していない

日本は高齢化社会が深刻化しているので、当然マンションの住民の高齢化も進んでいます。今の日本の全国で、なんと「約2割」のマンション世帯主が「70歳以上」だそうです。 国土交通省が平成25年に発表した「マンション総合調査」では、もう既に「3ヶ月以上の管理費が滞納している」と答えた管理組合の数は、全国で「約4割」に上ります。 このように、世帯主の高齢化により、管理組合が機能しなくなるので、管理が不十分となり、マンションの資産価値も下落するでしょう。

３、高く売却するには！「2020年問題」を踏まえた売却計画とは？

ここまで読んで頂いた方には、マンションの価格は、2020年が一つのターニングポイントとなることをご理解頂けたではないでしょうか。しかも、そのタイミングは早まる可能性があります。 従って、高く売却するには、価格が高騰している「今」、できるだけ早い段階で検討を進めるとよいでしょう。ここでは高く売却するためのポイントを紹介していきます。

（１）不産売却査定サイトを活用する

不動産売却査定サイトには、厳しい審査をクリアした信頼できる仲介会社のみが登録されています。 そして高く売却するには信頼できる仲介会社に依頼することが重要です。 査定サイトを利用することで、不動産の資産価値がすぐに簡単に分かるのと同時に、信頼できる仲介会社と出会うこともできます。査定サイトを利用することは不動産をより高額で売却するために必須と言えるでしょう。 また、査定サイトによって、提携している仲介会社が異なるため、複数の査定サイトを利用することもまた重要です。 以下では当メディアでも実績がある3つの査定サイトを紹介します。サイトの説明を参考にしてご自身に合ったサイトを選んでみて下さい。

①ソニー不動産（1都3県の不動産をお持ちの方にオススメ）

まず、1都3県の不動産限定となりますが、この地域の不動産の売却を検討されている方にオススメしたいのが「ソニー不動産」の査定サイトです。なぜならば、1都3県のエリアに特化していることからこの地域で特に豊富な売却ノウハウがあるからです。 また、一般的に不動産の売却を依頼された仲介会社は、売主と買主の両方を担当するケースが多く、売主に売ってもらうため、買主に買ってもらうため、不動産の売買価格を調整することが多いですが、ソニー不動産の売却エージェントは

• 売主だけを担当

することから、出来る限り売主にスムーズに高額にて不動産の売却をお手伝いしてくれます。売主だけの味方になってくれるサイトなら、より高額での売却が期待できると言えるでしょう。 ⇒公式サイトはこちら  

②HOME4U

HOME4Uは、NTTデータが14年も運営している老舗不動産査定サイトです。 東急リバブル、三菱UFJ不動産販売、野村の仲介+、三井住友トラスト不動産などの大手不動産から地域密着型の中小企業も含め全国で500以上の会社と提携しています。 なお、HOME4Uは「悪徳業者」の登録を徹底的に排除すると公言しており、提携会社の選定基準はかなり厳しく設定しております。個人情報の取り扱いには安心できると言えるでしょう。 また、査定結果を受けるには、

• 電話
• メール

などご都合のいい連絡方法を選ぶことができます。 ⇒公式サイトはこちら  

③イエイ

イエイは、2008年から運営を開始し、今では約1,000社の不動産仲介業者と提携しています。 イエイの査定サイトでは、独自の人工知能マッチングシステムを導入しており、査定物件タイプに強い仲介会社を自動的に選んくれるようになっています。なぜならば、仲介会社によって得意とする物件のタイプが異なるからです。 査定だけではなく、専任スタッフによるヘルプデスクサービスもあり、不動産売却についての不明点などは24時間無料で相談することができます。 初めての売却で色々不安がある方は、是非無料相談を利用してみてください。 また、イエイから査定を依頼した先に対して代わりに断ってくれるサービスもあります。ご自身でうまく断れないという方はぜひ利用しましょう。 ⇒公式サイトはこちら  

（２）新築より中古マンションの売却を優先する

新築と比較して、資産価値が落ちやすい中古マンションの売却を優先するといいでしょう。 特に、今は中古マンションの価格が高騰していることもあり、このタイミングでの売却は最も高く売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

まとめ

今回は「2020年問題」について書きましたがいかがでしたでしょうか。オリンピック開催決定の影響で不動産価格が高騰しているものの、2020年前後で下落する可能性が大きいといえます。そう考えるといまは絶好の売却のタイミングかもしれません。今回の記事がこれから不動産の売却を検討されている方のご参考になれば幸いです。