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不動産投資の教科書の八木チエです。
今回は埼玉県東松山市にお邪魔して、地元密着43年の実績を持つ（株）松堀不動産の堀越宏一社長と対談させて頂きました。
先日の全国賃貸住宅新聞社の調査では、賃貸住宅に強い建設会社年間着工数ランキング「関東エリア第9位」にランクインされ、投資家のみなさんの注目度も上昇中の会社です。
松堀不動産の新築投資アパート「アルメゾン」のこだわり、松堀不動産だからこそできる10年定額家賃保証システムなどについて伺ってきました。
１、松堀不動産で新築一棟投資アパート「アルメゾン」事業を始めた経緯
八木
御社のHPを拝見させて頂いたところ、投資アパート「アルメゾン」事業を立ち上げて11年目だそうですね。今まで40年以上不動産の売買や仲介をメインにされていた御社が投資アパート事業を始めた理由を教えて頂けますか？
堀越代表
はい。事業部が立ち上がった当初は土地活用や節税を考えた、地主さん向けの商品でした。地主さんが建てた後も、長く安心して持っていられる建物をコンセプトに、都内で活躍中の建築家に相談し、地元のニーズを反映した間取りと設備を備えたアパートを作りました。今でもこれが原型となっています。
八木
最初は地主向けの商品だったんですね。
堀越代表
そうですね。その後リーマン・ショックがあり地価が下落したことで、土地を持たない個人の方から一棟アパート経営をしたいという相談が増えてきました。
その相談の中で、お客様自身でアパート経営に適した土地を探し、同時に施工会社や金融機関、管理会社を探すというのはとてもハードルが高いことに気がつきました。かなりの手間と時間がかかりますよね。そうであれば、面倒な部分を弊社が全て行い、土地付きの建売りアパートとして提供できれば、土地を持たないお客様に喜ばれるのではと思いました。こうして新築一棟アパート「アルメゾン」の販売が始まりました。
＜初期のアルメゾン2005年竣工・写真は2016年10月撮影 サブリース契約から10年経過し、当初と同じ金額で10年定額家賃保証を更新＞
八木
オーナーにとっては購入後すぐに経営できるのは嬉しいですね。
ちなみに、アパート経営はその後の管理が非常に大切だと思いますが、御社に管理をお願いすることは可能ですか？
堀越代表
もちろんです。弊社はずっと地元密着でやってきたので、客付けには自信があります。管理物件は約4500世帯、入居率は「96％」を維持しています。
八木
かなり高い入居率ですね。管理費はいかがでしょうか？
堀越代表
一般管理は家賃の5％ですが、ほとんどのオーナー様はサブリースを利用されています。弊社のサブリースは入居者確保の不安や滞納リスクがないのはもちろん、退去に伴う原状回復費用、例えば壁や天井のクロス、床の張替えや小修繕工事などの費用も含まれるので手間がかからず安心だと評判のサービスです。
八木
ちょっと失礼なお話を伺います。サブリースの場合、一見安心できるサービスのように見えて2年ごとに家賃の見直しが入り、どんどん家賃が下げられて当初想定していた収入が得られない、などのお話をよく聞きます。御社のサブリースの仕組みを伺ってもよろしいでしょうか？
堀越代表
はい、弊社は「10年の定額家賃保証システム」を提供しています。10年間定額の家賃を保証しています。
八木
10年間も家賃の見直しなく、ずっと定額ですか？どうしてそのようなサービスを提供できるのでしょうか？
堀越代表
それは、弊社が地元を熟知し、その地域の賃貸ニーズに合った物件を提供できるからです。また管理数4500世帯という数のメリットもあります。それから、賃貸店舗を各エリアの駅前に展開しています。客付けにも自信があります。つまり賃貸管理に必要なノウハウを全て持っている弊社だからこそ、このサービスができたと考えています。
＜賃貸店舗（埼玉県内に６か所）＞
八木
御社ならではのサービスですね。10年間家賃を定額で保証してもらえるということは、つまり10年間安定した収入を得られるということなので、明確な収支計画を立てられますね。
堀越代表
はい。オーナー様にとって一番大切な部分だと思います。アルメゾンは売って終わりではなく、オーナーになっていただいてから本当のお付き合いが始まると考えています。
２、物件のエリアを地元、都市近郊にこだわる理由
八木
「1都3県対応！」「全国エリア対応！」など、取り扱っている物件のエリアの広さをアピールする不動産会社が多いですよね。でも御社は都市近郊エリアにこだわっています。その理由はなんでしょうか？
堀越代表
それは、一棟アパートを提供する上でその地域の特性を熟知することはとても重要なことだと考えるからです。地価に関していえば、このエリアは都心と比較して安いのですが、家賃はそれほど安くありません。ニーズに合った物件で適正な賃料設定ができれば投資にとても適しているエリアと言えます。
＜全国賃貸住宅新聞 平成28年6月27日号＞
八木
都心の地価はかなり高くなりましたよね。かと言って、首都圏にお住まいの初心者の方がいきなり北海道など遠方の物件を買うのもなかなか勇気がいりますよね。
堀越代表
そうですね。アルメゾンを展開している東松山市は都心から1時間前後で来られる距離なので、気になる物件があったら気軽に現地をご覧いただけます。
八木
今は年間何棟を建てているのでしょうか？
堀越代表
40棟前後です。累計販売数では130棟になりました。今後は、土地の値段がまだ安いものの企業参入が多く賃貸ニーズがある地域、例えば坂戸、入間、飯能などへと展開していく予定です。年間100棟まで増やしたいです。
八木
空室にならないためにはエリア選びは非常に重要ですよね。投資家として気になる利回りを伺ってもいいでしょうか？
堀越代表
表面利回りは「8％」前後です。サブリースを利用した場合「6.5％〜7.5％」が目安です。
八木
新築アパートでこの利回りが得られるのは嬉しいですね。それに、御社は「10年の定額家賃保証システム」を提供しているので、10年間は大体この利回りが得られるという認識でいいでしょうか。
堀越代表
はい、そうです。
３、松堀不動産が建てる新築アパートについて
八木
一棟アパートと言っても、本当に狭い土地にいっぱいいっぱいまで建物を建てて、部屋面積は20㎡も満たないような物件が多く販売されていますよね。
堀越代表
弊社の物件は、土地面積は大体60〜100坪が多く、6〜12世帯がメインで、部屋の面積は25〜30㎡の広さを確保しています。設備も最新のものを入れています。
八木
ゆとりのある作りになっていますね。駐車場もあるのでしょうか？
堀越代表
物件の立地によって違います。必要なエリアはもちろん作りますが、そうでないエリアはあえて駐車場を作らずに広さのある物件にする場合もあります。どちらが良いかは長く管理している経験から判断します。ただ、駐車場がない物件の場合でも一定のニーズがあった場合に対応できるよう、予め周辺の駐車場が利用できるようにすることもあります。
八木
先ほど駅から御社へ来る途中で、御社管理の駐車場を見かけました。
堀越代表
そうですね。弊社は駐車場の管理も手広くやっています。
八木
これも御社ならではのサービスですね。ここまでしてもらえるなら、オーナーは心配することはないですね。
４、融資について
八木
ほとんどの方は融資を利用して物件を買われると思いますが、御社の物件を購入する場合、融資の斡旋をしてもらえるのでしょうか？
堀越代表
もちろんです。弊社は普段から地元の金融機関と付き合いが深いので、事業計画もきちんと弊社で作成して紹介させていただいています。
八木
それなら安心ですね。金利は大体いくらでしょうか？
堀越代表
お客様の属性にもよりますが、弊社が紹介する場合、「0.8～1.6％」が多いです。
八木
かなり低い金利で借りられるんですね。
堀越代表
はい。長年地元を中心にやってきた弊社の信用度を金融機関が高く評価してくれています。金利の低さはそのままお客様の利益になりますから、いくつかの金融機関に打診して一番良い条件のところをご紹介しています。多い時は「８行」を超える金融機関に打診することもあります。
八木
御社の影響が大きいですね。ちなみに、コンクリートと比較して、木造の耐久性が低いことから、融資期間が長いコンクリートを選ばれる投資家も多いようですね。御社の物件の融資期間は大体何年になるでしょうか？
堀越代表
弊社の物件は現在着工が始まるものから全て「劣化対策等級2級」の審査をクリアしています。劣化対策等級2級の審査をクリアすることによって、融資期間は「＋8年」で「30年」前後になります。
八木
30年も融資を受けられるのであれば、コンクリートとほぼ変わらないですね。
堀越代表
そうですね。実際に劣化対策等級2級の審査をクリアするには、建物の「耐久性」が重要になりますから、これまで以上に長期に渡って修繕が必要のない建物を実現しています。例えば、屋根の標準仕様になっているスカイメタルルーフは30年の保証がついています。
八木
アパート投資で修繕問題に悩まれるオーナーも多いので、30年間もほぼ修繕しなくていいのは、かなり嬉しいですね。
堀越代表
せっかく建てるならオーナー様が喜ぶいいアパートを建てたいですよね。 日々新しい建材が出ているので、弊社では施工品質の標準化を図るために担当部署による建材の仕入れもしています。
八木
ここまで質にこだわった建物を建てるのなら、価格も高くなるのかなと気になっていますが、、、御社のアパート物件の価格の相場を伺ってもいいでしょうか？
堀越代表
弊社物件の価格帯は「5,000万円〜1億円」となっています。建物は大体「3,500万円〜6,000万円」が多いです。
八木
サラリーマンの方が購入できる価格帯ですね。
堀越代表
そうですね。多くの方が買いやすい価格帯だと思います。
八木
どのようなお客さんが多いですか？
堀越代表
サラリーマンの方をはじめ、公務員や士業の方など40代の方を中心に様々な職業のお客さんがいらっしゃいます。 女性のお客様も増えています。
八木
区分マンションの場合、大体年収500万円前後が一つの目安と言われていますが、御社の場合はいくらでしょうか？
堀越代表
弊社も年収「500万円」が一つの目安になります。
八木
「頭金なしでも不動産投資が始められるよ」とアピールしている会社もいますが、御社はいかがでしょうか。
堀越代表
お客様の属性によって、もちろんフルローンを受けられる場合もありますが、それでも諸経費として「200万円」前後の初期費用が必要になります。実際に多くの方は融資条件や収益を良くするために、物件価格の1割程度の自己資金を用意されています。
八木
なるほど。先ほどの低い金利を引き出すために自己資金を用意されているお客様も多いということですね。たとえフルローンでも諸経費がかかりますもんね。
５、リピーター客が多い理由
八木
不動産という数千万もする高いお買い物であるにもかかわらず、御社はリピーター客が多いと聞きましたが。
堀越代表
そうですね、弊社はお客様の属性に合わせて、「5年間で4棟のアパート」を購入できる事業計画を作ります。融資枠ぎりぎりまでの物件を売っておしまいではなく、将来に向けて継続的に物件の買い増しができるよう、きちんと計画を立てさせていただきます。これがリピーター多い理由じゃないでしょうか。
八木
弊社には、買い増ししたいけど、融資枠がいっぱいで買えないとの相談が多いです。投資家の立場になって一緒に事業計画を考えてあげる会社は少ないですよね。
堀越代表
不動産投資は長い投資なので、誠実にお客様と付き合っていきたいですね。 それは創業時から弊社が最も大切にしていることです。
八木
多くのお客さんは不動産会社選びで苦労していますので、御社のようなお客さん想いの会社があることをぜひみなさまに知って頂きたい、と本日お話させて頂いて思いました。
６、最後にみなさまにひとこと
堀越代表
弊社は地元密着のノウハウを活用し、松堀不動産だからこそできる新築一棟投資アパートを提供しています。都内エリアと比較して土地価格は安く、賃貸ニーズがある近郊エリアです。一棟アパート投資を検討されている方はもちろん、マンション投資メインで考えている方も新築一棟アパート投資を選択肢の一つとして検討してみるのもよいと思います。
対談を終えて八木から一言
今回の対談で、堀越社長の投資アパート「アルメゾン事業」へのこだわりが強く伝わってきました。その強いこだわりがあるからこそ、松堀不動産ならではの「10年の定額家賃保証システム」など投資家が喜ぶサービスが生まれたのでしょう。
松堀不動産は、一人一人のお客様を丁寧に対応したいとの想いから、個人面談を行っています。投資アパートアルメゾン事業部は埼玉県東松山市と六本木の２か所に営業所がありますので、ご興味がある方はぜひ個人面談に申し込んでみてください。
なお、個人面談にご参加いただいた方には堀越社長の著書、「
プロフィール
株式会社松堀不動産 代表取締役
堀越 宏一（ほりこし こういち）
1972年埼玉県東松山市生まれ。
大学卒業後、株式会社松堀不動産に入社。
売買部門の営業を担当後、賃貸部門へ。店長として賃貸の仲介のみならず管理部門を強化。
2005年にアパート建築部門を立ち上げ、アルメゾンシリーズとして販売開始。
2015年代表取締役社長に就任。