「土地を売りたいけどどのように進めたらいいのだろう？」
「土地をより高額で売るためにはどうしたらいいのだろう？」
「雑草だらけの土地をそのまま売りに出したら安くなるのかな？」
「家はもうかなり古いけど、古家つきで土地売れるかな？」
など、どのように土地を売りに出したらいいのかと悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また、せっかく売却するなら短期間に高く売りたいと思われている方も多いでしょう。
そこで、不動産投資の教科書はそのような方々のために、できるだけ土地を高く売却するポイントや、売却する時の注意点など事前に把握しておくべき事項を以下にてまとめました。
- 土地売買の流れ
- 土地売買時にかかる諸費用
- より高く土地を売買するには？土地売却時のポイント
- 失敗しない売却をするために注意すべき3つのポイント
- 古家つきで土地を売買する場合
- 土地を売却したら確定申告が必要？
- 相続で取得した土地を売買するには？
- 買取という売却方法もある
などです。土地の売却を検討されている方に少しでもご参考になれば幸いです。
もし、この記事をお読みの方の中に「数多い不動産売却査定サイトがある中でどのサイトを利用したらいいのだろう」と悩まれている方がいらっしゃいましたら、以下の「不動産を損せずに売却するなら？オススメ不動産売却査定サイト10選」の記事をご参照下さい。
実は当メディアには同様の相談が数多く寄せられており、実際、今まで600名以上の方が当メディア経由でご自身に合った不動産売却査定サイトを見つけています。
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※この記事は2015年3月30日に公開したものを2016年10月4日に加筆修正しました。
目次
１、土地売買の流れ
まずは、土地を売買する時の流れについて把握しておきましょう。
大きく以下のような流れになります。
- 対象土地の相場を知る
- 対象土地の査定を依頼する
- 不動産仲介業者を選定し媒介契約を締結する
- 売却価格を決め売却活動を開始する
- 購入希望者と売買価格などの売買条件を交渉する
- 売買契約書を締結する
- 決済・土地を引き渡す
などです。詳しい内容については「効率よく不動産を売却するために知っておきたい売却の流れ」を参考にしてみてください。
２、土地売買時にかかる諸費用
土地を売却するには大きく以下のような諸費用がかかります。
- 不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
- （融資を受けた場合）金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
- 印紙税などの税金
では、それぞれについてみてみましょう。
（１）不動産仲介業者に支払う「不動産仲介手数料」
① 不動産仲介手数料とは
不動産仲介手数料とは、土地の売却を仲介会社に依頼した場合に成功報酬として、取引が成立した時に不動産仲介業者に支払われる費用です。
② 仲介手数料の計算方法
法律により、仲介手数料は下記の表に記載されている金額が「手数料の上限」とされています。
| 不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売買価格✕5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 売買価格✕4％＋2万円 |
| 400万円超 | 売買価格✕3％＋6万円 |
不動産売買においては土地は非課税となっていますので、売買価格をベースに仲介手数料を計算することになります。
例えば、2,000万円の土地を売却した場合、仲介手数料は「2,000万円☓3％＋6万円＝66万円（税別）」になります。
不動産売買時の消費税について詳しくは「不動産売却時の消費税について知っておきたい5つのこと」を参考にしてみてください。
なお、仲介手数料に関しては、法律上で定められているのはあくまでも「上限額」のみです。つまり、上限額より低い金額であれば問題ありません。最近では、「仲介手数料ゼロ円」の不動産仲介業者も増えていますが、不動産会社が良ければ仲介手数料ゼロ円でも法律上は問題ありません。
仲介手数料を安くする方法などについて詳しくは「不動産売却時の仲介手数料について知っておきたい9つのこと」を参考にしてみてください。
（２）（融資を受けた場合）金融機関に支払う「一括繰上げ返済手数料」
土地を購入する時に金融機関から融資を受けた場合、売却によって残債を一括繰上げ返済する必要があります。その手続きに手数料がかかります。
金融機関によって異なりますが、大体3,000〜5,000円程度です。金利固定型の場合は3〜5万円が必要です。
住宅ローンの繰上げ返済について詳しくは「住宅ローンの繰上げ返済の効果は？具体的なメリットとデメリットについて」を参考にしてみてください。
（３）印紙税などの税金
土地を売却する際、大きく以下の３つの税金がかかります。
- 売買契約書に貼付する「印紙」
- （抵当権設定された場合）納める「抵当権抹消登記の免許税」
- （売却益が出た場合）納める「不動産譲渡所得税」
税金の計算方法などについて詳しいは「損したくない方必見！事前に知っておきたい不動産売却時にかかる３つの税金」をご参考下さい。
なお、不動産を売却する時にかかる諸費用の詳しい内容については「事前に知っておきたい！不動産売却時にかかる３つの諸費用」を参考にしてみてください。
３、より高く土地を売買するには？土地売却時のポイント
せっかく土地を売却するなら短期間で、かつ出来るだけ高く売却したいところでしょう。
以下にて土地を高く売る時に知っておきたい３つのポイントを挙げてみましたので、参考にしてみてください
- （１）対象土地の相場を知る
- （２）土地の査定は複数社に依頼する
- （３）土地の状態を出来るだけキレイにする
では、それぞれについてみてみましょう。
（１）対象土地の相場を知る
土地売買をする際に、まず自分の土地の価値を知っておく必要があります。
土地の評価額は、資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」にて調べることができます。
なお、土地の形によって計算方法が変わりますので、詳しい計算については「積算価格とは？積算価格の計算方法について」を参考にしてみてください。
また、実際の取引価格については、国土交通省の「土地総合情報システム」にて調べることができますので、ぜひ利用してみてください。
（２）土地の査定は複数社に依頼する
自分の土地はいくらで売却が出来るかを知るには、無料にて利用できる簡易査定サイトで簡単に査定してもらうことが出来ます。
不動産会社によって査定基準が異なりますので、複数社に依頼するといいでしょう。
査定方法について詳しくは「不動産の売却に備えて知っておきたい3つの査定方法について」を参考にしてみてください。
なお、数多い不動産査定サイトからどのように選んだらいいのかと迷われている方も少なくないでしょう。以下にて不動産投資の教科書が特にオススメしたい不動産売却サイトを3つご紹介します。
① ソニー不動産（1都3県の土地をお持ちの方にオススメ）
ソニー不動産は、1都3県のエリアを特化していることから、この地域で特に豊富な売却ノウハウがあります。1都3県の土地売却を検討されている方にはオススメです。
また、ソニー不動産の売却エージェントは「売主だけ」を担当しますので、売主だけの見方になってくれるサイトとして、より高額での売却が期待できると言えるでしょう。
② HOME４U
HOME4Uは、NTTデータが15年も運営している老舗の不動産査定サイトです。
こちらのサイトは悪徳業者の登録を徹底的に排除しており、個人情報の取り扱いには安心できると言えるでしょう。
また、査定結果を受けるには
- 電話
- メール
より都合のいい連絡方法を選択することができます。
煩わしい営業電話を気にせずに査定依頼できることも魅力と言えます。
③イエイ
イエイは、2008年から運営を開始して、今では約1,000社の不動産仲介業者と提携しています。
査定だけではなく、専任スタッフによるヘルプデスクサービスは「24時間無料」で利用することができます。
（３）土地の状態を出来るだけキレイにする
土地は更地の状態ではありますが、長期間放置していたため、雑草だらけになってたり、ゴミ捨てられたりなど状態があまり良くない場合もあるのではないでしょうか。
その場合、そのままの状態で現地案内にすると、減額交渉につながりやすいので、少し費用はかかりますが、現地案内する前にきちんと業者に頼んで土地の状態をキレイにするようにしましょう。
４、失敗しない売却をするために注意すべき４つのポイント
土地の売却で失敗しないためには、以下のように注意すべきポイントが挙げられます。
- （１）売却は信頼できる担当者に依頼する
- （２）売買契約書でチェックすべきポイントをおさえる
- （３）売却時に必要な書類を用意する
- （４）売却時の費用を把握する
では、順番に詳しくみていきましょう。
（１）売却は信頼できる担当者に依頼する
土地の売却において、信頼のできる不動産会社を選ぶのと同じように、自分の土地をきちんと知った上で、責任を持って販売してくれる担当者を選ぶことも非常に大切と言えます。
信頼のできる担当者であるかどうかは以下のようなポイントで判断してみるといいでしょう。
- 査定金額を報告する時に、きちんと金額の根拠を明示しながら説明を行ってくれるか
- ローンの残債金額、物件の現況など物件に関する細かい情報までヒアリングをしてくれるか
- 売却理由を確認した上で、きちんと自分の状況に合った売却プランを提案してくれるか
- 確認事項には丁寧に対応してくれるか
- きちんと手順を踏まえた上で媒介契約の提示をしてくれるか
などです。
また、不動産取引においても、購入希望者との交渉、契約書などの関連書類の作成など様々な手続きは全て不動産会社の営業担当者が行いますので、信頼のできる営業担当者を選ぶことは非常に重要なポイントと言えるでしょう。
信頼できる担当者のチェックシートを貼付しますので、ぜひ活用してみてください。
なお、信頼できる不動産仲介会社の選び方について詳しくは「（チェックリストつき）不動産仲介とは？不動産仲介業者の仕事の内容とオススメ仲介業者3選」を参考にしてみてください。
（２）売買契約書でチェックすべきポイントをおさえる
不動産の売買契約書には専門用語が多く並べられているため、素人ではなかなか理解できない部分も多くあります。
土地を売却した後にトラブルにならないためには、以下のチェックポイントを契約締結する前におさえておきましょう。
- 売買土地の表示
- 売買代金、手付金などの金額
- 所有権の移転と引渡し時期
- 公租公課の精算
- ローン特約
- 手付解除
- 契約違反による解除
- 瑕疵担保責任
などです。詳しい内容については「損しないために！不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」を参考にしてみてください。
（３）売却時に必要な書類を用意する
土地をスムーズに売却するためには、不動産仲介会社の担当者に出来る限り土地について詳しく知ってもらう必要があります。
そのため、事前に土地に関連する資料をきちんと用意することも大切と言えます。
具体的には以下のような書類が挙げられます。
- 登記簿謄本
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 土地測量図・境界確認書
- 固定資産税納税通知書
- 登記済権利書
- （建物付きの場合）建築確認済書及び検査済書、建築設計図など
- その他関連書類
などです。詳しい内容については「損しないために！不動産を売却する際に知っておきたい10個の注意点」を参考にしてみてください。
（４）売却時の費用を把握する
土地の売却価格を決めるにあたって、どんな諸費用がかかるかも事前に把握しておく必要があります。
諸経費についての詳しい内容は上記「２、土地売買の諸費用」をご参考下さい。
５、古家付き土地を売買する場合
一戸建ての場合、一般的には建物の築年数が20年以上になれば、建物はほとんど評価されず、土地だけの評価額になります。
従って、古家をついたままに土地売買をするか、更地にして土地売買をするかで悩まれている方も少なくないでしょう。
以下にて、古家つきで土地を売却する場合のメリットとデメリットについて書いていきます。参考にしてみてください。
（１）古家つきで土地を売却するメリット
まず、古家つきで土地を売却するメリットをみてみましょう。
大きく以下のようなメリットが挙げられます。
- ①利用時の状態をイメージしやすい
- ②リフォーム物件として活用できる場合がある
- ③住宅ローンが利用しやすくなる
では、それぞれについてみてみましょう。
①利用時の状態をイメージしやすい
古家がある場合、日当たりや、間取りなどを直接確認することができます。建て替えする際に、ハウスメーカーなどの設計図だけよりイメージがしやすくなります。
②リフォーム物件として活用できる場合がある
現在のリフォーム技術は非常に進んでおり、中古物件を新築物件とほとんど変わらないほど高品質な物件に変身させることも可能になりました。
また、費用の面でも安くおさえられることから、新築で建てられるより、リフォームやリノベーション物件が増えています。
従って、購入希望者にとっても選択肢が増えますので、古家を残しておくのもメリットがあると言えるでしょう。
③住宅ローンを利用しやすくなる
住宅ローンは、住宅を購入する場合にしか適用しないようになっていますので、土地だけ購入する場合住宅ローンの利用はできません。
しかし、まず土地から購入して、決められた期間内に住宅を建てる場合、住宅ローンを利用することができます。その場合、土地購入する時に一回決済手続きをして、住宅ができたタイミングでもう一回建物の決済をする必要があります。つまり、2回も決済する必要があるということで手続きがかなり煩雑になっています。
一方、古家つきの土地を購入する場合、古家があることで住宅の扱いになりますので、上記の縛りなく住宅ローンを利用することができます。購入後、今の住宅をリフォームにするか、新築に建替えするかはゆっくりと決めることができます。
従って、更地の土地を購入するより、古家つきの土地を買われた方が住宅ローンを利用しやすいと言えます。
（２）古家つきで土地を売却するデメリット
中には、土地の立地を気に入って、現在の物件を取り壊した上で新築物件を建てたい方もいらっしゃいます。
その場合、古家を解体する作業が発生するために解体費用がかかります。
建物の解体費用は、建物の構造やエリアによって坪単価が異なります。東京都で木造の建物を解体する時の坪単価の相場は、大体４万円前後になっています。
例えば、30坪の木造の一軒家を解体する場合の解体費用は、大体120万円ほどとなります。
なお、解体作業を買主に任せる場合、解体費用分を売買価格から値引き交渉されることも考えられます。そうなった場合を考慮し、売買価格を設定する時に注意する必要があると言えるでしょう。
６、土地を売却したら確定申告が必要？
土地を売却した場合、売却した年度末に確定申告する必要があります。
土地を売却後の確定申告は以下の2種類があります。
- （１）売却益が出た場合の「譲渡所得の確定申告」
- （２）売却損が出た場合の「譲渡損失が出た場合の確定申告」
確定申告に必要な書類や手続きの流れなどについて詳しくは「不動産売却をしたら確定申告が必要？確定申告で損しないために知っておきたい９つのこと」を参考にしてみてください。
７、相続によって取得した土地を売却するには？
相続によって取得した土地の売却を検討されている方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
相続によって取得した土地を売却したい時は、まず、
・相続登記
の手続きをして、土地の名義を自分の名義に変更する必要があります。
相続した土地の売却について詳しくは「事前に知っておきたい！相続した土地の売却に関する7つのこと」をご参考下さい。
なお、せっかく相続した土地を活用することができるのであれば、売却したくないという方もいらっしゃるでしょう。
その場合、
- 土地の形に合った建物のプランニング
- 建築費用のコストダウン
などの情報を知っておくことが大切です。
下記サイトでは、「無料」にてお客様のニーズや目的にあった最適な建築プランなどを提案してくれますので、ぜひ利用してみてください。
スマイスター 土地活用
８、「買取」という売却方法もある
買取とは、不動産会社、買取り会社などの業者に対して直接土地を売却する方法です。
不動産仲介会社に売却を依頼するより、
- 短期間での売却が可能
- 仲介手数料を節約することができる
などのメリットがあります。
土地の売却に時間の余裕がない、売却がなかなかうまく行かないなどの場合、買取を検討してみるのはいかがでしょうか。
なお、買取にて高く売却する方法について詳しくは「知らないと損！不動産を「買取」売却する際に得する方法」を参考にしてみてください。
９、高く売却するために！売却する時期はいつがいい？
賃貸市場の場合、進学や人事異動に合せて、一般的には9月〜11月の秋、1月〜3月の冬から春のシーズンが繁忙期と言われています。
賃貸市場と比較して、土地売買の市場の隆盛はそれほど明確ではありませんが、進学や人事異動などで需要が高いシーズンは高く売れる傾向があります。
もっとも、購入後すぐ入居できるマンションと比較して、土地の場合購入後住宅を建てる期間が必要になるため、一般的には少し余裕を持って探される方が多いようです。
そういった意味では、土地の売却価格は売却の時期とはあまり関係ないと言えるでしょう。
まとめ
今回は土地売買について書きましたがいかがでしたでしょうか。この記事が、短期間でできるだけ高額で土地を売却するにあたっての参考になれば幸いです。