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いつもメディア「不動産投資の教科書」をお読み頂き有難うございます。
不動産投資の教科書の八木チエです。
今回は、渋谷に本社を構え、「東証一部」に上場している株式会社インテリックスのソリューション事業部長の俊成誠司さんと対談させて頂きました。
インテリックスさんはリノベーションの会社としてよく知られていますが、実は昨年から不動産投資の新しいスタイルとして「アセットシェアリング」事業を始め、不動産投資業界に参入しました。
今回の対談では、この新しい不動産投資事業「アセットシェアリング」の仕組み、特徴などについて詳しく伺わせて頂きました。インテリックスさんならではの投資商品となっております。不動産という実物投資にご興味がある方はもちろん、REIT（リート）にご興味がある方もぜひ読んでみて下さい。
１、「アセットシェアリング」事業を始めた経緯
御社について、リノベーションの会社だと思っている方が多いと思います。リノベーション事業という柱がある一方でこの度不動産投資事業を始めたきっかけを教えて頂けますか？
有難うございます。今でこそ“リノベーション”という言葉が聞き慣れていますが、実は今から２１年前より弊社はリノベーション事業を行っております。居住用のファミリータイプの中古物件を設計・施工し、アフターサービス保証を付けることで安心できる良質な物件を提供し続けて参りました。そのような中、昨今相続絡みの相談が増えてきたこと、また、2015年の相続税法改正による実質的な相続税増税により、いつ発生するか分からない相続に対応できる商品が少ないことが「アセットシェアリング」事業を始めたきっかけです。
そうなんですね。「不動産が相続税対策として有効だから」という理由で不動産投資を始めた方も多いですよね。
そうですね。また、首都圏において、以前は中古マンションの成約件数より新築マンションの供給戸数が大きく上回っていましたが、2014年からその差がどんどん小さくなり、今年の9月までの実績も中古マンションの成約件数は前年より増えて、新築マンションの供給戸数が減少してます。弊社としては、近いうちに中古と新築マンション市場が逆転するのではないかと予想しています。弊社は中古マンションで優良な物件を仕入れることが得意なので、中古物件を探している方が増えればより多くの方のお役に立てると考えております。
２、「リート」ではない！小口出資から始められる「アセットシェアリング」とは？
御社はリノベーション業界において先駆者と言っても過言ではないと思いますが、「アセットシェアリング」事業は、今までメインで販売されてきたファミリータイプの物件をリノベーションして、投資物件として販売する事業と聞いています。
区分マンションを投資物件として販売する、一棟物件を投資物件として販売するような投資方法ではなく、1口「100万円」で5口「500万円」から出資することができる投資です。共同所有という形式で不動産の実物投資ができます。
もし失礼にあたったら申し訳ございません。小口単位で投資することができる投資方法は「リート」の仕組みとかなり似ているかと思いますが、御社の「アセットシェアリング」は「リート」と思ってよろしいでしょうか？
考え方としては、「リート」の仕組みと似ています。出資した金額に相当する持分が決められ、その持分に対して物件の収益が分配されます。「アセットシェアリング」では、小口単位での出資でも不動産という実物を所有することができます。
「リート」との違いをもう少し詳しく教えて欲しいです。小口出資とのことですが、不動産実物投資と同じようにメリットを享受できるという理解で間違いないですか？
仰る通りです。そして「リート」と「アセットシェリング」の最も大きな違いは「管轄の違い」です。「リート」の管轄は金融庁ですが、弊社の「アセットシェアリング」は国土交通省の管轄であり、「不動産特定共同事業法」に基づいた商品になっています。つまり、「リート」は金融商品で、「アセットシェアリング」は不動産事業になります。
なるほど。仕組みは似ていますが投資商品として種類が違うということですね。「不動産特定共同事業法」という法律について詳しく教えて頂けますか？
「不動産特定共同事業法」は、平成7年4月に、投資家保護を目的とし、不動産取引で得た利益を投資家に分配する事業を規制する法律です。
つまり、不動産の利益を分配する事業を行うにあたり一定の要件を課すことで、誰でも彼でも不動産利益分配事業を行えないようにしているんですね。そうすることで投資家を守ってくれているんですね。
仰る通りです。不動産利益の分配の事業をする要件として、資本金が1億円以上、事務所ごとに業務管理者の設置の他、企業の財務状況の審査などがあります。
そうですね。それから「リート」ともう一つ違うのは、投資したい物件をご自身で選ぶことができるという点です。物件の数としても自由に選ぶことができ、1物件に投資することも、複数の物件に投資することもできます。また、どの物件にいくら投資するかの配分も全てご自身で決めることができます。これに対して「リート」は、リート会社が運営している全ての物件が対象になるので、運用実績が悪い物件があればその分の配分が悪くなります。
自分で物件を選んで分散投資できるのは、投資において最も重要なポイントですね。
３、実際に「アセットシェアリング」投資を始める場合のスキームについて
では、「アセットシェアリング」投資を始めるには、どのような流れになるのでしょうか？
基本的な流れは実物不動産投資と同じです。弊社の商品は「100万円」が一口となっていますので、5口つまり「500万円」から出資することができます。投資額に応じた共有持分に対して登記を行います。
不動産特定共同事業法においてのスキームとしては４種類あります。弊社はみんなで共同管理する「任意組合型」の認定を受けています。下記の図の通り、「不動産特定共同事業契約」を締結し、任意組合に共有持分を現物出資という形で登記をします。事業参加者は組合財産に対して持分権を所有する、という形式となります。
物件は投資家の共同所有になりつつ、インテリックスが組合の理事長となるのですね。
そうです。「不動産特定共同事業」の「任意組合型」に則ったスキームになっています。「弊社に物件の運営を委託する」形式をイメージしてみて下さい。
実際に建物の管理は弊社のグループ会社が担当しており、長期修繕計画もきちんと立てているので、投資家の方は安心してお任せして下さい。
※本修繕計画は、アセットシェアリング原宿の実績です。
管理などの手間をかけずに安定した収入を得られるのは嬉しいですね。管理費や修繕積立金などの費用も支払うのでしょうか？
管理費や修繕積立金の各種「支出」は組合で一括で支払い、オーナー様の持分に応じて「収入」から「支出」を差し引いてお振込しますので、手間入らずです。さらにもう一つのメリットは、不動産実物所有と同じなので、管建物部分の減価償却費も経費として計上することができます。
減価償却費の経費計上もできるんですね。まさに実物不動産投資に興味はあるものの、リスクを減らしたい不動産投資初心者の方にピッタリの投資スタイルですね。
４、「アセットシェアリング」物件へのこだわり
アセットシェアリング事業の投資物件は、やはり御社が強みとなるファミリータイプの物件が中心となるのでしょうか？
もちろんファミリータイプもありますが、限定しているわけではありません。アセットシェアリング事業の第1号の物件は、原宿でシェアハウスをつくりました。
アセットシェアリングの物件は、弊社が長年培ってきたリノベーションのノウハウを活かし、そのエリアのニーズに合った物件にしています。原宿の立地ではやはり若者向きで、外国人にも人気なエリアなので、今回はシェアハウスにしました。
＜外観＞
＜玄関＞
原宿のシェアハウスなんて、あっという間に満室になったんじゃないですか？
そうですね。販売はすぐ完売でしたし、賃貸募集もほとんど時間かからなかったです。
原宿駅から徒歩7分、北参道駅から徒歩5分の好立地ですもんね。シェアハウスはプライバシー保護のため、男性限定、女性限定と、限定した物件は多いですが、御社の物件はどうでしょうか？
こちらの物件はお互いのプライバシーを守るため、各部屋に水回りを作りました。入居者の割合は男性５割の女性５割です。そのうち外国人の入居者も３割程います。
贅沢なシェアハウスですね！各部屋に水回りがあれば、プライバシーに気にせず快適に過ごすことができますね。
そうですね。もちろんみなさんが自由に交流できるスペースも設けました。英語教室などで交流を楽しんでいるようです。
＜共有スペース＞
本当に原宿というエリアのニーズに合った物件ですね。今販売中の物件はありますか？
横浜元町ショッピングストリートの真ん中にある物件を11月から販売開始しました。物件が出ないとこりですので、希少価値の高い物件です。
＜元町ショッピングストリート＞
横浜の高級エリアの山手地区と山下公園や世界第大規模の中華街に囲まれた元町は、大変活気があって素敵なところですよね。こちらはどのような物件でしょうか？
最寄りの「元町・中華街駅」から徒歩わずか「5分」で、元町通りの中心地にある立地抜群の物件です。B1～3階はテナントになっていて、4～8階は普通の住居です。住居物件は分譲物件として販売に出してからあっという間に完売となりました。アセットシェアリングとしてご購入できるのはB1～3階のテナントになります。
＜外観＞
＜テナントの入り口＞
なるほど。ショッピングストリートだからこそ、下の階はテナントで、上が住居というエリアのニーズに合った物件ですね。また、アセットシェアリングでは、通常の不動産の実物所有と同じく共同所有することができるからこそ可能な投資物件ですね。
そうですね。11月から一般販売を始めたばかりですが、めったにない物件なので、多くの反響を頂いております。
ご興味がある方は早めに問合せする必要がありますね。今は東京や横浜と関東エリアの物件ですが、今後は全国エリアに広がる可能性はあるのでしょうか？
もちろんです。従来のリノベーション事業では、東京、大阪、札幌、仙台、名古屋、福岡などと全国エリアで展開しているので、アセットシェアリング事業も全国に広げていく予定です。
５、「アセットシェアリング」についてより詳しく知るには？
御社の「アセットシェアリング」事業についてお話伺って、新しい不動産投資商品として大変魅力的だと感じています。しかし、仕組みとしてはあまり馴染みがない方も多いと思います。興味はあるものの、もう少し詳しく話を聞きたい方もたくさんいらっしゃると思います。セミナーなどは開催されているのでしょうか？
はい、現在「アセットシェアリング」に関しては資産運用と相続税対策等のテーマをしたセミナーを開催しています。
それから、弊社のセミナーは一日のうちに朝・昼・夜と3回を開催していますので、都合のいい時間帯に参加して頂けます。
私の知る限り、1日3回もセミナーを開催される会社は初めてです。不動産投資セミナーに参加したいけど、開催日に都合がつかないため断念される方も多いので、そのような方々にとっては嬉しいですね。
６、最後にみなさまにひとこと
弊社の「アセットシェアリング」商品は、現在主流となる「実物不動産投資」と「リート投資」の2大投資手法の中間位置にし、われわれは第3の不動産投資商品だと思っています。小口単位から持分で不動産を所有し、不動産実物投資を投資した時のメリットも享受することができるのは、弊社の商品だからこそです。
不動産という実物投資に興味があるものの、数千万円という大金での投資に不安がある方は、弊社の商品を検討してもらえたら嬉しいです。
また、年１回オーナー様向けに運用報告会として「オーナーズクラブ」を開催しておりますので、オーナー様同氏での情報交換も可能です。
対談を終えて八木から一言
今回は俊成さんと対談させて頂き、新しい不動産投資手法について大変勉強になりました。
資産運用として不動産投資に興味はあるけど、リスクは可能な限り下げたい、運営に自信がない、管理に手間をかけたくない、万が一失敗したら。。。などの理由で不動産投資を躊躇している方は少なくないでしょう。
インテリックスの「アセットシェアリング」商品であれば、そのような不安を解消してくれます。ぜひ、一度セミナーに足を運んで頂き、話を聞いてみて下さい。
なお、弊社サイトからセミナーへ申し込まれた方「限定」に下記相続税対策の書籍とDVDを「無料」にて差し上げます。
直近のセミナー予定
■１１月３０日（水）会場：東京渋谷
① １９：００〜
■１２月１日（木）会場：東京渋谷
①１０：３０～ ②１３：３０～
■１２月３日（土）会場：横浜市元町・中華街
①１０：３０～ ②１４：００～
■１２月７日（水）会場：東京渋谷
① １９：００〜
■１２月８日（木）会場：東京渋谷
① １０：３０～ ②１３：３０～
■１２月１１日（日）会場：東京渋谷
① １０：３０〜 ②１４：００〜
■１２月１４日（水）会場：東京渋谷
① １９：００〜
■１２月１５日（木）会場：東京渋谷
① １０：３０～ ②１３：３０～
■１２月１７日（土）会場：東京渋谷
１０：３０〜 ②１４：００〜
⇒お申込みフォームはこちら
アセットシェアリング ホームページ
http://www.intellex.co.jp/as/
事業責任者プロフィール
株式会社インテリックス
ソリューション事業部 部長
俊成 誠司
1979年、愛媛県生まれ。
米国ピッツバーグ大学経済学部卒。
2004年より国内大手及び欧州系証券会社にて上場企業やJ-REITの資金調達等投資銀行業務に携わる。その後、東京証券取引所にてユニバーサル取引所への進化を掲げた新部署設置に伴い参画。海外投資家の東京マーケット誘致を行う。
また、取引所当時、早稲田大学大学院ファイナンス研究科（川口教授）と共同で日本版ケース・シラー指数（不動産指数）の試験的配信を実施したことや実家が内装業を営んでいることもあり、リノベーションによる不動産流通業界の活性化を促進すべく2010年に株式会社インテリックスに入社。
2013年同社財務部長、2015年同社執行役員兼ソリューション事業部長、インテリックスプロパティ取締役兼任。現在良質な不動産ストックの供給と資産形成の融合を目指し日々邁進中。
