不動産投資をする際に、万が一物件が空室になったらどうすればいいのかと、空室リスクについて懸念される方は少なくないないのではないでしょうか。
また、実際に投資物件を購入したのはいいものの、空室になってしまい、安定した収益が得られない上に、空室でも支払わなければならない管理費や融資への返済などで困っている方も多いでしょう。
そこで今回は、空室になった場合にやっておくべき5つの空室対策を紹介していきます。色々試してもなかなか入居者が決まらず悩まれているオーナーさんのご参考になれば幸いです。
※この記事は2014年8月21日に公開したものを2016年12月24日に加筆・修正しました。
１、空室率の現状を知ろう
空室対策を紹介する前に、まず現在の日本の住宅の空室率の現状を把握しておきましょう。
（１）現在の空室状況について
今年の10月28日に「株式会社タス」が発表したデータによると、1都3県では、神奈川県、千葉県、埼玉県の空室率は上昇傾向であるに対して、東京23区や市部の空室率は2年ほど前から緩やかに下っていることが分かります。
出典：株式会社タス「賃貸住宅市場レポート」（2016年10月版）
（２）なぜ空室率が上がっているのか？
では、なぜ空室率が上がっているのでしょうか？ 様々な原因が考えられますが、その一つとして、「賃貸物件に関する需要と供給のバランスが合っていない」ということが考えられます。
日本の人口は2010年をピークに既に減少期に入っています。つまり、家を借りたい人の数に比較して賃貸物件の数が多くなっているということになります。
出典：国土交通省「住宅経済関連データ」（平成27年度）
（３）なぜ新設賃貸物件が増加しているのか？
では、なぜ賃貸のニーズが減っているにも関わらず新設賃貸物件が増えているのでしょうか？
その背景にあるのは「相続税の節税対策」です。 2015年１月から、基礎控除額が４割引き下げられたため、課税対象者が改正前と比較して年間約5万人の1.5〜2倍に増えたと言われています。 賃貸物件は、人に貸しているとのことで、相続税の課税対象として評価額が更に大きく下がります。
そのため、個人の節税対策としてアパートなどの賃貸物件の建設が急増しています。 これは、都市部に限らず地方でも同様の現象が起きています。このような賃貸物件の増加が要因となって空室率が上昇傾向にあるのです。
賃貸住宅の空室率が上昇し続ける原因について詳しくは「賃貸住宅の空室率が上昇し続けている原因と対策について」を参考にしてみて下さい。
２、 空室対策にはどのようなものがある？
今後も空室率は上昇傾向にあります。その中で、様々な対策を試してもなかなか入居者が決まらず困っているオーナーさんもいらっしゃるでしょう。
以下にて空室で悩まれているオーナーさんのために、空室対策を紹介していきます。是非参考にしてみてください。
- （１）家賃相場を知る
- （２）家具や家電などつけてすぐ入居ができるようにする
- （３）集客力の高い賃貸管理会社に変更する
- （４）入居したくなるような魅力的なサービスをつける
- （５）オーナーが無料で賃貸登録できるサイトに登録する
では、それぞれについて詳しくみてみましょう。
３、家賃相場を知る
空室になる原因の一つとして、家賃が相場より高くなっていることが考えられます。対策を行う前にまず現在設定されている賃料が適切であるかどうかを確認するようにしましょう。
HOME‘Sなどのポータルサイトでは「無料」にて調べることができます。気になる方はぜひ利用してみて下さい。
（１）HOME‘S
http://www.homes.co.jp/chintai/price/
（２）CHINTAI
４、家具や家電などつけてすぐ入居できるようにする
賃貸物件を借りる際に、
- 家賃
- 仲介手数料
- 敷金
- 礼金
- 管理費
- その他鍵交換代、保証料など
など様々な費用を合わせると、初期費用として大体家賃の3〜6ヶ月分がかかると言われています。
更に、家具や家電なども新規で購入するとなるとかなりの出費となります。そこで、あなたの物件は家具と家電付きにすると、その分の出費を節約することができるので、喜んで借りてくれる方が増えると見込めます。
しかし、ここで注意して頂きたいのはターゲットとなる借主に合った内装にすることです。赤など個性が強い色を選ぶより、ベージュや黒など無難な色でコーディネートするといいでしょう。
５、集客力の高い賃貸管理会社に変更する
現在、賃貸物件の情報を検索する時は、PCサイト・スマートフォンなどを使って部屋探しをしている方は８割を超えているそうです。 建物の外観写真から、部屋の中の写真を数多く掲載し、最近は部屋の雰囲気を動画で紹介するサイトも多くなってきました。管理会社のスキルによって入居者付けの期間も大きく異なります。
一般的には、売主である不動産投資会社から物件を購入した場合、そのまま賃貸管理を依頼することができます。不動産投資会社が管理する場合、もともと空室になりにくい物件を選定していることから、空室で困るようなケースはほとんどありません。
一方、仲介会社などの会社から購入された方は、ご自身で賃貸管理会社を探す必要があり、客付けできる賃貸管理会社と出会えないと空室で悩まれるオーナーも多くいらっしゃいます。なかなか客付けができない管理会社であれば、ここは新しく切り替えるといいでしょう。
最近では、自社の物件でなくても管理を引き受けてくれる不動産投資会社が増えました。以下にて入居率が高い2つの会社をピックアップしましたので、参考にしてみて下さい。
（１）日本不動産イニシアティブ
（２）日本アセットナビゲーション
６、入居したくなるような魅力的なサービスをつける
空室の期間が少しでも長くなると、「家賃を下げた方がいいのでは？」と考えるオーナーは少なくないようです。確かに、相場家賃より安ければ入居者も決まりやすくなりますが、しかし、一旦下げた家賃をもう上げるのは非常に難しいでしょう。 そのとき、家賃を下げるのではなく、
- 礼金をゼロにする
- 一ヶ月分の賃料をサービスする
など、入居者にとって嬉しいサービスをつけてみるのはいかがでしょうか。 短期的に見ると少し損をしているように見えますが、中長期的に見たとき、一旦下げた家賃を下げ続けるよりメリットが大きくなります。魅力的なサービスを付けられれば、場合によっては相場より家賃が高くてもいいのではないでしょうか。
７、オーナーが無料で賃貸登録できるサイトに登録する
賃貸募集を管理会社に頼りっぱなしするのではなく、オーナーも積極的に賃貸募集をかけることが大切と言えます。
「ウチコミ！大家さん」というサイトでは、オーナーご自身で簡単に賃貸登録することができます。成約された時にだけ「仲介手数料1ヶ月」の成功報酬がかかる仕組みなので、費用の面では大変利用しやすい仕組みになっています。
空室で悩まれているオーナーはぜひ登録してみて下さい。
ウチコミ！大家さん
８、詰まるところ・・・空室になりにくい物件を選ぶことが大事！
上記にて物件が空室になった時の空室対策について書きましたが、やはり購入後の空室リスクをおさえるためには、購入前にきちんと空室になりにくい物件を選ぶことが大切と言えます。
では、どのような物件は空室になりにくいのでしょうか。
具体的には以下のような条件が挙げられます。
- 通勤・通学に便利な路線である
- 最寄り駅から徒歩10分以内
- オートロックなどセキュリティがしっかりしている
- トイレ・お風呂別など住み心地がいい間取りである
など。物件の選び方について詳しくは「不動産投資の物件選び！失敗しないために知っておきたい9つのこと」を参考にしてみて下さい。
まとめ
今回は空室対策について書きましたが、いかがでしたでしょうか？
人口減少などにより住宅に対する需要減少傾向であると言われていますが、家を借りる人がいなくなるわけではありません。今回の記事で紹介した空室対策を参考にして頂き、空室対策を徹底して安定した収益を上げてもらえれば幸いです。